Comment passer d’un bien nu à un bien meublé ?
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Cet article explore la transition d'un bien loué en location nue vers une location meublée, en mettant en lumière l'importance de l'accord du locataire et en conseillant sur la communication. Il avertit des risques potentiels en cas de changements contractuels et met en avant la nécessité de respecter la législation pour éviter toute annulation de bail en cas de litige.
Transition d'un bien nu en meublé avec un locataire en place
Il est largement reconnu que, du point de vue fiscal, la location d'un bien meublé offre des avantages considérables par rapport à la location d'un bien nu. Cette réalité soulève souvent une question fréquente : Comment convertir efficacement un bien actuellement loué en location nue (NU) en une location meublée ? Lorsqu'un investisseur achète un appartement ou un immeuble déjà en location, il est généralement constaté que ces biens sont loués en NU. En revanche, il est relativement rare de trouver des biens déjà loués en version meublée. Étonnamment, près de 90 % des investisseurs opèrent sans formation préalable, acquérant un bien qu'ils louent en NU sous le régime du micro Foncier. Par la suite, certains d'entre eux s'étonnent des impôts immobiliers élevés en France.
Il est possible de passer un bien nu en meublé avec un locataire en place, pour cela, il faut suivre une procédure stricte pour ne pas être considéré comme hors la loi. Voici la procédure :
- Vous pouvez solliciter le locataire afin qu'il vous fournisse une dédite avec la date à laquelle il souhaite quitter le logement (en location nue, cela s'élève à 3 mois, sauf en zones tendues où cette période est réduite à 1 mois).
- Vous aménagez l'appartement avec des meubles que vous avez achetés en magasin. Il est important de noter qu'il est strictement interdit de récupérer ou d'acheter les meubles du locataire en cours pour les réutiliser dans le cadre d'un appartement meublé. Une telle pratique est considérée comme un abus de droit et n'est pas permise.
- Vous établissez un nouveau contrat de location meublée pour le locataire, en lui permettant d'entrer dans l'appartement.
Cependant, il est crucial que le locataire donne son accord pour que cette démarche soit valide. Si le locataire refuse, vous ne pourrez pas effectuer la transition vers un statut meublé. Voici un conseil : pour faciliter l'acceptation du locataire, expliquez-lui que l'appartement sera équipé de superbes meubles neufs sans augmentation de loyer. Cette approche suscitera sa satisfaction et le rendra plus enclin à accepter.
En cas d'acquisition des biens du locataire pour la transformation en location meublée, aucun risque n'est encouru tant que tout se déroule correctement. Toutefois, envisageons une situation où le locataire cesse de payer son loyer et que vous entamez une procédure judiciaire. L'avocat du locataire visera alors à annuler le contrat de bail. Si cette annulation réussit (par exemple, pour abus de droit), le contrat n'ayant plus de validité légale, le locataire pourrait échapper au paiement des arriérés de loyer en suspens.
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